Régime d’accession à la propriété (RAP) :
achetez une propriété avec vos REER

Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété (RAP) ?

Le régime d’accession à la propriété, aussi appelé « RAP », est un programme qui peut s’avérer fort utile et avantageux pour vous aider à verser la mise de fonds lors de l’achat ou la construction d’une maison, d’un condo, d’un chalet, etc. Il permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de vos REER (régime d’épargne-retraite) sans payer d’impôts. « Raper », c’est donc un peu comme se prêter de l’argent à soi-même. Toutefois, vous devrez replacer la somme empruntée dans votre REER graduellement. Généralement, il est exigé que vous remboursiez 1/15 de votre emprunt chaque année. Par exemple, si vous « rapez » 35 000 $, vous devrez rembourser environ 2,334$ de votre prêt durant 15 ans.

Qui peut bénéficier du RAP ?

Il existe certains critères d’admissibilité définis par le gouvernement. Le RAP est ouvert aux ménages canadiens qui n’ont pas encore acheté de première résidence et qui remplissent ces conditions. Ainsi,

• D’abord, vous devez être résident du Canada lorsque vous décidez de retirer des fonds de vos différents REER au titre du RAP. Cette obligation s’impose jusqu’à la conclusion de l’achat ou de la construction de l’habitation admissible.
• Ensuite, vous devez être considéré comme un acheteur d’une première habitation.
• Puis, vous devez disposer d’une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une habitation admissible, soit pour vous-même, soit pour une personne handicapée qui vous est liée.
• Vous devez aussi avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principale de résidence immédiatement dès l’année qui suit son acquisition. Au cas où l’acquisition est effectuée pour une personne handicapée qui vous est liée, il doit y avoir une intention manifeste de faire occuper l’habitation admissible à cette personne handicapée comme lieu principal de résidence.
• En tout état de cause, si vous avez déjà rapé, vous pouvez le faire de nouveau à condition que votre solde du RAP remboursable au 1er janvier de l’année de retrait soit à zéro. Bien entendu, cette possibilité est subordonnée au respect des autres critères d’admissibilité au RAP.

Par habitation admissible, L’Agence de Revenu du Canada entend toute habitation achetée ou construite au plus tard le 1er octobre de l’année qui suit l’année de votre ou de vos retraits. Cette habitation peut être acquise par vous seul ou avec la participation d’une ou plusieurs autres personnes. L’ARC considère que vous avez construit une habitation admissible à partir du jour où celle-ci devient habitable. Précisons enfin, que vous pouvez acquérir un bien de remplacement différent de celui qui figure sur l’entente écrite à condition d’informer l’ARC.

Par ailleurs, vous devez être le titulaire d’un REER avant de prétendre en retirer des fonds pour RAPER. Le plafond de la somme que vous pouvez retirer de vos REER dans le cadre du RAP ne peut excéder 35 000 dollars. Si vous achetez l’habitation admissible avec votre épouse ou conjoint de fait, chacun de vous pourra retirer 35 000 $ pour un total de 70 000 $.

Comment bénéficier du RAP ?

Vous devrez au préalable étudier le bien immobilier que vous souhaitez acquérir soit par achat soit par autoconstruction. Ici, le coût total sera un élément clé. Après avoir vérifié que vous êtes éligible pour bénéficier du RAP, vous pouvez remplir le formulaire T1036 – Demande de retrait des fonds d’un REER de l’ARC. Vous n’aurez plus qu’à remettre ce formulaire rempli à votre émetteur REER. Ce dernier peut être votre organisme financier ou votre institution bancaire et il se chargera de la suite de la procédure.

Si votre formulaire doit faire mention du montant à retirer, il faut rappeler une fois encore que ce montant ne peut excéder 35 000$ soit 70 000$ pour un couple. Vous pouvez demander à faire un ou plusieurs retraits séparément pour des raisons qui vous sont discrétionnaires.

Avantages et inconvénients du Régime d’accession à la propriété (RAP) ?

Voici quelques avantages du RAP :

• Possibilité d’emprunter de son REER sans payer de pénalités fiscales ni d’intérêts
• Grâce à une mise de fonds initiale disponible, on peut faire baisser le coût des assurances prêt hypothécaire et même l’amener à 0 si le RAP dépasse 20 % du cout d’acquisition de l’immeuble.
• Vous avez deux ans de répit avant de commencer à effectuer les remboursements
• Facilité pour devenir propriétaire : avec le RAP, les ménages ont accès à une mise de fonds immédiate pour devenir propriétaire. Ils peuvent donc plus facilement devenir propriétaires de leur habitation.

Les inconvénients sont principalement liés aux :

• Restrictions de location : si vous êtes propriétaire d’une maison achetée suivant le régime d’accession à la propriété, vous êtes soumis à des restrictions de location. Vous devez par exemple intégrer vous-même ou la personne handicapée qui vous est liée, le bien immobilier acquis dans l’année de son acquisition.
• Il est rare que le RAP seul suffise à acquérir le bien immobilier. Or, cumulé avec un prêt, il peut être difficile de respecter les exigences de remboursement, surtout que le moindre retard pourrait se payer cher. 
• Risques financiers : il y a un risque de se retrouver avec un bien immobilier qui vaut moins que ce que le propriétaire a payé pour lui si les prix de l’immobilier chutent. Cela peut avoir de fâcheuses répercussions et entraîner des pertes financières importantes.

Un exemple de projet d’acquisition réalisé grâce au RAP

Josephine et Albert sont deux jeunes en couple depuis bientôt six ans. Bien que leurs revenus soient modestes, ils ambitionnent devenir propriétaires. Ils ont donc effectué quelques petites recherches et ont jeté leur dévolu sur une magnifique résidence de 250 000 $. Avec leur RAP cumulé, soit 70 000$, ils ont pu constituer le minimum de 20 % de mise de fonds exigé pour ne pas être obligé de prendre une assurance prêt hypothécaire. De plus, ils ont utilisé un prêt bancaire et ce qu’ils ont déjà économisé pour amortir le coût total d’achat. À la fin, ils devront payer, environ, 4670 $ par an pendant 15 ans pour rembourser le montant retiré.